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“这个清明假期的行情还是冷清，来现场咨询的客户很少，估计同比下降了10%，成交的更少了。”某二手房中介机构置业顾问对中国证券报记者说。
市场降温的背后折射了楼市的变化：买房的变了，投机客离场，以房换房的刚需占比提升，购房成本增加了，全款购买方式增多了；卖房的开发商也变了，不敢拿地王，想方设法降杠杆；政策预期也变了，从年初幻想政策松动到现在预期政策从严、，长效机制也在逐步落地。这些将推动未来行业发展逻辑的深刻转变，租售并举之下，楼市正加速回归居住属性。
购房群体切换
“售楼处客流量虽比去年清明节明显提升，但与之前几年差别仍然较大。”北京丰台区天悦壹号售楼经理对记者说。记者调研的丰台区天悦壹号位于丰台新宫商圈，目前均价在每平米85000元左右。“按照目前调控政策和买房人的需求，预计今年价格会保持平稳。政策方面可能不会放松，至于是否会更加严格还要看市场情况。”
同时，房地产也在不断收紧。售楼经理称，“房贷利率政策仍然比较紧，会根据购房者资质等条件综合审定，目前低也要基准上浮5%，上浮10%至20%也比较常见。折扣等房贷优惠政策目前基本是没有了。”二手房方面，上述中介机构置业顾问举例称，北京市文慧园附近小区62平方米的两室一厅，2月底成交价是492万元。同一小区、同样户型，去年2月成交价可达550多万元。
事实上，房贷收紧对购买力和购买结构也形成较大影响。有房屋中介表示，“首付比提高后，炒房现象少了很多。换房和刚需则比以前多了。利率方面，北京地区目前便宜的是基准上浮5%，一般上浮5%到10%不等。放款速度比以前慢多了，审核更严格，额度也少了。”
链家研究院首席市场分析师许小乐表示，严调控结束了北京房价连续17个月的上涨势头，随后出现连续9个月下跌，累计跌幅15%左右。无论是单看北京还是其他热点城市，可以说调控起到了预期效果。“从需求结构看，‘认房又认贷’对换房影响更大。”许小乐称，有记录均被认定为“二套”，首付上提到60%或80%，房贷利率上浮20%，导致换房首付比例大增。同换房首付比例大增不同的是，纯刚需首付在调控前后没有变化，因此调控后刚需成交占比有明显增加。sdghgg
加速去杠杆
在楼市严调控下，开发商压力陡增。在热点城市，无论是销售价格和速度，还是融资渠道和成本均不同程度的受到影响。
从之前屡屡出现的“地王”来看，在2017年几乎绝迹。土地流拍情况开始增多。国泰君安分析师谢皓宇表示，今年1月一线城市出现四块流拍地块，是2014年4月以来一线城市流拍地块数量高的一个月，二三线城市流拍情况在逐渐增多。
中国指数研究院研究报告指出，“房住不炒”成为2018年房地产市场主基调，一二线城市延续此前调控并加大土地供应，高溢价拿地已成小概率事件；三四线城市热度分化，部分城市承接外溢需求热度上升。“当前土地成交溢价率较低，从侧面说明企业拓展资源意愿不高。”中信证券研究部研究员陈聪表示，紧信用市场环境下，企业成本上升，终可能推动部分企业理性认识当前环境，开始适度去杠杆。
融信中国董事会主席欧宗洪表示，集团也将采纳“降杠杆、减负债、增抗险、调”的谨慎之道，灵活运用多元化多渠道的融资模式、降低成本。中国国际研究所研究员李佩珈表示，在整治影子的大环境下，融资渠道较窄的小开发商短期内很可能面临融资成本攀升甚至链断裂的风险。不排除大开发商以此为契机，扩张市场份额，甚至实施行业内兼并，市场集中度料将提高。
长效机制“在路上”
3月中下旬以来，杭州、西安、成都、海南等地接连出台限购、摇号等调控政策。其中，海南明确，非本省户籍居民家庭在海南省范围内只能购买1套住房，申请商业性个人住房首付款比例不得低于70%。
“从2017年和2018年一季度数据来看，目前房地产市场热度虽有所下降，但仍然处于相对高位。”东兴证券分析师郑闵钢认为，目前收紧调控幅度较大的城市或省份，如昆明、海南、广州、大连等，就是近期房价上涨速度较快的区域。2月70城商品房销售价格同比增速5.8%，较之2016年10.8%的高点虽然已大幅回落，但仍处在历史平均水平之上。短期内期待政策的放松是不现实的。在楼市调控政策不断升级的同时，加快培育住房租赁市场，也使得房地产行业逐渐在发生变化。比如，北京市计划今后5年供应1000公顷集体土地，用于建设集体租赁住房，年均供地任务量约200公顷。根据中原地产分析，1000公顷土地可建成30万-40万套租赁房。若如期完成，将在未来五年为北京提供10%-15%的增量房源。
上海今年计划实现新增租赁房源计划开工和转化总量20万套、新增代理经租房源9万套（间）的目标。作为楼市标杆的京沪两地的租赁住房政策的推出和落地，将对政策落地产生示范引领效应。租购并举落地也离不开租赁供给改革。我爱我家副总裁胡景晖表示，要从农村集体经营性建设用地供应、城市土地出让、城市原有闲置物业改造再利用、小业主住房出租等方面入手，允许部分企业在建设园区时配建员工宿舍，多策并举拓宽租赁供给渠道。
中国指数研究院指数研究总监白彦军认为，政策导向逐渐明朗，租赁市场潜力巨大，但发展将呈现出差异趋势。比如，人口净流入较多的一线城市和强二线城市相比于其它城市的市场空间更广。欧宗洪表示，今年房地产市场在“分类调控，因城因地”差异性调控措施中，有望实现关键突破，踏入高质量发展时代。“按照国务院常务会议要求，财政部、发展改革委、人力资源社会保障部、住房城乡建设部正抓紧制发操作文件，确保及时出台相关政策措施。同时，我们还将进一步加强事中事后监管，确保各项清费降费政策措施落到实处。此外，我们还将加快推进非税收入立法进程，研究制定政府非税收入管理条例，进一步规范‘费权’管理。”程丽华表示。
按照政府的规划，今年减税方面，全年要再为企业和个人减税8000多亿元；非税方面，要为市场主体减轻非税负担3000多亿元。两项改革可以实现万亿元的减负效果。有专家认为，降费改革不仅可以进一步减轻企业负担，还将有助于对政府机构瘦身消肿，有利于理顺政府与市场的关系、规范市场秩序，有利于进一步激活市场主体活力。从高速增长阶段转向高质量发展阶段，企业实现转型升级、创新发展，需要大量投入，而减税降费也正是降成本的有力举措。
“降成本要整体考虑，统筹施策，很难针对局部来实现降成本。只有加快改革，降低制度性成本，才可能实现我国经济的转型升级。”中国财政科学研究院院长刘尚希表示。据了解，为了给研判形势、防范风险、制定政策提供科学智力支撑，中国财政科学研究院今年将继续组织实地调研，以求找到“降成本”中还需啃掉的“硬骨头”，提出有价值的新观点、新对策。
据财政部网站4月9日消息，今年以来，各级财政部门认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持稳中求进工作总基调和新发展理念，以供给侧结构性改革为主线，继续实施积极的财政政策，大力推进减税降费，强化预算执行，财政收入运行持续向好。
一、全国财政收入持续增长，实现良好开局今年一季度，我国经济运行延续稳中向好态势，经济结构升级、质量效益持续改善。在此基础上，1-3月，全国一般公共预算收入同比增长13.6%。其中，中央收入增长18.9%，地方收入增长9.1%，在去年同期高基数之上保持了较快增长。一是受工业生产运行加快、业景气持续提升、消费市场较为活跃、外贸进出口较快增长等带动，1-3月工业增值税、商业增值税、改征增值税、国内消费税、进口环节税同比分别增长16.6%、21.1%、22.9%、28%、14.4%，合计拉高全国财政收入增幅约10个百分点。二是受企业效益明显改善和年初集中发放职工年终奖金分红增加等带动，1-3月企业所得税、个人所得税同比分别增长11.7%、20.7%，合计拉高全国财政收入增幅约4个百分点。三是工业生产者出厂价格（PPI）处于相对较高水平，带动以现价计算的相关税收快速增长。1-3月，全国税收收入同比增长17.3%，比去年同期加快2.6个百分点；全国非税收入同比下降7.5%，比去年同期回落18.1个百分点，主要受进一步落实各项降费措施以及去年同期基数较高等因素影响。相应地，1-3月税收收入占财政收入比重为87.7%，比去年同期提高2.5个百分点，财政收入质量进一步提高。二、二三产税收协调较快增长，多数行业税收增速比去年同期有所加快
1-3月，全国税收收入中，第二产业税收、第三产业税收分别增长20.4%、14.5%，多数行业税收增速比去年同期有所加快。其中：受部分化工、冶金等产品价格上涨带动，化学原料和化学制品制造业、非金属矿物制品业、黑色金属冶炼和压延加工业税收同比分别加快4.7个、21.4个、79.6个百分点；受用电量快速增长等因素带动，电力、热力、燃气及水的生产和供应业税收同比加快18.6个百分点；受假日消费效应及消费升级相关行业较快增长等带动，烟草制品业、零售业、交通运输仓储和邮政业、住宿和餐饮业、广播电视电影和影视录制行业税收同比分别加快40.1个、2.1个、15.3个、38.2个、51.8个百分点。三、地方财政收入总体平稳增长，中西部地区税收增长较快
1-3月，地方财政收入同比增长9.1%。分区域看，东、中、西部地区财政收入分别增长8.6%、10.2%、9.1%，其中税收收入同比分别增长11.6%、20.2%、18.9%，比去年同期分别加快1.2个、4.1个、2.8个百分点。分地区看，全国有26个地区税收收入实现两位数增长，特别是中西部地区税收增长较快。综合来看，一季度全国财政收入特别是税收收入较快增长，反映出我国经济运行延续稳中向好态势，高质量发展的条件不断累积。
