市场回收银浆行情

2017年以来，沉寂多年的香港内房股忽然集体“暴动”，中海宏洋、碧桂园、雅居乐、旭辉控股等个股年初以来大涨50%，中国恒大、富力地产、绿城中国等个股涨幅超40%。

3月22日，碧桂园发布2016年财报。市场回收银浆行情在强劲的业绩助推下，23日碧桂园以6.06%股价涨幅领涨港股地产板块，报收7港元；除中海宏洋微跌0.23%以外，其他内房股也有不同程度上涨。合景泰富涨幅5.44%，绿城中国、雅居乐、中国恒大、保利置业等个股涨幅逾3%。

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23日，恒生地产建筑业指数收盘上涨1.23%，报3456.87点，年初以来累计涨幅21.70%。恒生中国内地地产指数年初以来更是大涨超29%，22日收盘上涨2.26%，报4007.04点。

在内地房地产调控频出的当下，是什么推动了低迷的内房股忽然大涨？

资金推动上涨

长期以来，内地在香港上市的房地产个股估值偏低，市盈率、市净率都不高，与内地差了大半截。

近期内房股的大涨，首先必然与资金的推动有关。“内房股股价大涨是由于沪港通、深港通的开通，内地资金的流入，他们买的时候势头比较猛，所以推高了股价；另外维护自己公司股价的一些主力也趁势推高，制造热烈气氛。”香港地产及金融资深评论人黄立冲表示。

“内房股”虽然在海外投资人眼中，是人民币资产，因他们的利润来自内地，如果人民币贬值将影响其港币计价的利润。但在内地投资者眼中，港股是“准美元资产”，因为港币跟美元挂钩。到海外配置资产，最方便的就是买港股。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者市场回收银浆行情，“过去香港资本市场对房地产股有一些误解，认为国内房价存在一定的风险泡沫，但是在政策的打压下国内房地产市场却表现得很强劲，很多业绩表现好的房企就成了他们的投资标的。”

除了沪港通、深港通开通后内地资金的流入，在美元加息靴子落地后，海外资金也明显回流到香港。“港股本身在全球估值较低，美联储加息资金有所回流，对于香港内房股上涨有一定的正面影响。”中国投资协会城镇化投资专业委员会副秘书长王德勇向记者表示。

房企业绩的基本面良好也是股价上扬的重要因素。2016年可以说是内房股业绩最好的一年。彭博数据显示，20家香港上市的中资地产商去年合同销售额合计增长56%，推动其核心净利润同比增长18.2%，2017年预计将增长22%。

“房地产信心提升，中国崛起势头越来越确定，之前大家不看好房地产是认为其泡沫大，迟早会崩盘。从一些企业的业绩，尤其是1-2月份的销售业绩看来，没有跌反而涨，整体的业绩表现还算不错。”王德勇说。

“房地产企业自身的业绩表现对其股票的影响比较大。一些上市房企市占率在提升，越大的企业可能越有较好的表现。”严跃进说。

房企乐观的销售目标也是一种推动力。比如近期富力地产、雅居乐均提出了三年千亿的目标，恒大和碧桂园的目标更是超过4000亿。“很多企业1千亿、2千亿、3千亿这样的销售目标，我不认为是激进的，这些企业在市场上表现得可能更好。”严跃进表示。

上涨能否持续？

在深圳一位大型地产商人士看来，内房股并非是全部大涨，而是有分化的，一些业务集中于三四线城市的内房股涨幅较大。市场回收银浆行情比如专注三四线城市房地产市场的中国海外宏洋集团、碧桂园、恒大等房企都是内房股领涨的龙头。

在一二线城市调控收紧的前提下，两会期间，国务院总理李克强提出今年继续因城施策去库存。这意味着，目前房地产库存仍处于高峰的三四线城市楼市有望得到政策支持。

安信证券研报显示，1月份市场成交和房企销售数据超预期。虽然各热点城市楼市调控不断深化，但未调控强三线城市成交持续走高形成对冲，推动1、2月份市场销量好于预期，主流房企年初以来的销售数据仍十分亮眼。

严跃进认为，一二线城市政策收紧，需求外溢到三四线城市，使得最近三四线城市的房地产表现不错，呈现环比正增长和同比正增长。比如说滁州等地的房地产业绩创下历史新高。

王德勇也表示，内房股的大涨与国内房地产市场业绩有关，房地产企业的交易量上升，使得净资产上了一个大台阶。预计在政策调控下，三四线会持续火热一段时间。

目前内房股已经上涨了一段时间，一些个股股价已经翻倍。对于未来内房股是否持续上涨，业内人士说法不一。

“政策明确说会对一二线城市房地产行业进行管控，对三四线城市会有一些支持，这跟企业的区域分布有关系，很多配置在三四线城市的房企，业绩增长还是有保障的。”王德勇认为，内房股的上涨与否，与后续政策有关系，如果政策继续打压导致一二线城市销售量下滑，不排除政策还会有放松的可能。

乐观者还认为，投资者结构上，港股市场以境外投资者为主，其中机构投资者所占比重超过七成，个人投资者占比不到三成。海外投资者“喜欢”的是轻资产、运营型的公司而非重资产的房地产企业，所以过去内房股往往得不到好的估值。

但是近期，香港投资者在发生变化，越来越多内资机构、银行、投资人成为港股的投资者，尤其国有资本和险资。

比如，在华润置地、恒大、融创等内房股的上涨中，主要贡献来自内地的资金，尤其是偏好银行、地产等蓝筹股的险资。

深圳一位房地产人士则表示，内房股上涨的趋势未来很难延续，因为一二线城市房地产政策收紧，一些深耕三四线城市的房企受益，但并非对所有内房股都有正向的效应，内房股是否上涨跟房企的销售业绩相关。

兴业证券也指出，从长期角度看，一二线城市长期向上的大趋势基本不会改变，因为银行必然给地产加杠杆的强逻辑，市场回收银浆行情压倒了人口、城镇化率等其他逻辑。在金融自由化背景下，银行核心利益就是在一二线核心城市配置按揭。短期内政府强行压制核心城市房价带来的短期抑制，以及货币政策带来的扰动，不会改变长期大趋势。

“如果这一波大涨的核心助推力是三四线去库存，那么这种上涨就不可持续”，前述开发商人士指出。

黄立冲则认为，内房股的后续表现取决于国家政策和解套资金会否回流，目前看来解套资金回流可能性不大，因此需要源源不断的新钱从内地流入，否则这批钱会被套住。

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